Grundsteuerreform aktualisiert

Durch Urteil von 2018 hat das Bundesverfassungsgericht festgestellt, dass das Verfahren zur Festsetzung der Grundsteuer in damaliger Form nicht mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Kernargument des Gerichts war hierbei, dass die zugrunde gelegten Einheitswerte, die aus den 1960er Jahren stammten, die tatsächliche Wertentwicklung nicht widergespiegelt haben. Da sich diese sehr unterschiedlich entwickelt hätten, sei es in der Folge zu erheblicher Ungleichbehandlung gekommen.

Der Gesetzgeber hat sich in der Folge entschlossen, das Verfahren zur Steuererhebung zu reformieren: Für die meisten Grundstücke gilt in der Bewertung seitdem eine Kombination aus dem Bodenwertanteil und einem Wohnvorteil, einem fiktiven Mietwert. Die Erhebung der Grundsteuer auf Grundlage der neuen Bewertungen erfolgt erstmals für das Jahr 2025.

Das Verfahren zur Erhebung der Grundsteuer läuft nach wie vor zweistufig ab. Im ersten Schritt ermittelt das Finanzamt einen sogenannten Grundsteuermessbetrag; hierbei wird nach einem gesetzlich festgelegten Verfahren zunächst der Grundstückswert festgestellt.

Die Kommune multipliziert in einem zweiten Schritt diesen Messebetrag mit dem durch Satzung festgelegten Hebesatz; der hierdurch ermittelte Grundsteuerzahlbetrag wird den Steuerpflichtigen durch den Grundsteuerbescheid bekanntgemacht. Die Erhebung dieser Steuer sowie die grundsätzlich freie Festsetzung des Hebesatzes durch eine entsprechende Satzung obliegt den Kommunen von Verfassungs wegen.

Der Hebesatz ist zwischen den Kommunen   schwerer zu vergleichen . Während Städte wie Oelde den Hebesatz deutlich erhöhen müssen, da die Bewertung der Grundstücke gesunken ist, um den gleichen Steuerertrag zu generieren, können einige Kommunen die Sätze auch senken, da die Bewertung der Grundstücke gestiegen ist. Ein erhöhter Hebesatz ist jedoch nicht zwingend der Grund für eine erhöhte Steuerlast. 

Oelde mit städtisch kontrolliertem Grundstücksmarkt bei Neubaugrundstücken und niedrigerem Mietpreisniveau im ländlichen Raum außerhalb des Speckgürtels hat vergleichsweise niedrige Grundstückswerte. Für alle bebauten Grundstücke in Oelde hatte das Finanzamt zuletzt einen Gesamtsteuermessbetrag von 1.200.000 Euro ermittelt. Das neue Bewertungsverfahren mit den für Oelde niedrigen Bodenrichtwerten und Mietpreisen führt dazu, dass Oelde nur noch auf zwei Drittel des alten Betrags kommt, nämlich auf 800.000 Euro.

Der direkte Vergleich der in Folge der Neubewertung vom Finanzamt festgesetzten Grundsteuerwerte zeigt zudem, dass Nichtwohngrundstücke (also: Geschäfts-, Gewerbe- oder gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum sowie sonstige bebaute Grundstücke) deutlich niedriger bewertet worden sind als Wohngrundstücke. Dies führt dazu, dass auf die Wohngrundstücke infolge der Grundsteuerreform eine deutlich höhere Steuerschuld entfällt.

Erklärtes Ziel des Gesetzgebers ist es, dass die Grundsteuerreform insgesamt aufkommensneutral erfolgen soll, d.h. dass sich die Steuereinnahmen der Kommunen in der Folge nicht verringern sollen. Infolge des deutlich gesunkenen Gesamtsteuermessbetrages würde die Beibehaltung des bisherigen Hebesatzes von 490 Prozent (Grundsteuer B) einen Einnahmeausfall von etwa 2,4 Millionen Euro bewirken, was einem Minus von über 35 Prozent entspricht. Zur Erreichung von Aufkommensneutralität ist nach Berechnung der Landesregierung eine Neufestsetzung des (einheitlichen) Hebesatzes auf 789 Prozent (Grundsteuer B) bzw. 276 Prozent (Grundsteuer A) erforderlich.

Infolge der gesetzlichen Neuregelung der Grundstückbewertung hat sich die überwiegende Tragung des Steueraufkommens in Oelde von den Nichtwohngrundstücken auf die Wohngrundstücke verschoben, was im Ergebnis eine steuerliche Mehrbelastung für Eigentümer*innen bzw. Mieter*innen bedeutet. Die Kommunen haben früh auf diese Tendenz hingewiesen und gebeten, eine mögliche Korrektur möglichst frühzeitig auf Ebene des Finanzamts durchzuführen. Erst 2024 hat der Landesgesetzgeber dann den Kommunen die Möglichkeit eröffnet, der Verschiebung mit differenzierten Hebesätzen entgegenzuwirken. Für Wohngrundstücke kann demnach ein niedrigerer Hebesatz festgesetzt werden als für Nichtwohngrundstücke. Erreicht werden soll so zweierlei: Die Aufkommensneutralität würde gewahrt, während der Steigerung der Wohnnebenkosten durch Reduzierung der Steuerbelastung von Wohngrundstücken effektiv entgegengewirkt würde. Nach Berechnung der Landesregierung müssten in Oelde zur Erreichung der Aufkommensneutralität differenzierte Hebesätze (Grundsteuer B) von 647 Prozent für Wohngrundstücke und 1.190 Prozent für Nichtwohngrundstücke festgesetzt werden.

Ja. Mit der Hebesatzsatzung für das Jahr 2025 hat der Rat der Stadt Oelde von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, differenzierte Hebesätze festzusetzen. Der Verschiebung der steuerlichen Belastung von Nichtwohngrundstücken auf Wohngrundstücke infolge der Neubewertung soll so entgegengewirkt werden. Ziel ist es, die allgemeine Steigerung von Wohnkosten auf dem steuerlichen Wege nicht weiter zu verschärfen. Das Verhältnis der Besteuerung wird durch die Hebesätze dahingehend normalisiert, dass bei Erreichung von Aufkommensneutralität insgesamt in etwa das Niveau nach alter Besteuerungslage erreicht wird; gleichwohl kann es im Einzelfall natürlich dennoch zu Abweichungen im Vergleich zum Vorjahr kommen.

Mit der Einführung differenzierter Hebesätze ist eine gewisse Rechtsunsicherheit verbunden; so ist die konkrete Ausgestaltung in der Rechtswissenschaft umstritten und gerichtlich noch nicht kontrolliert. Aus diesem Grunde hatte die Verwaltung zunächst empfohlen von einer entsprechenden Regelung abzusehen. Hiervon wurde jedoch aus den oben genannten Gründen abgesehen.

Der Anteil der Grundsteuereinnahmen an den Gesamteinnahmen der Stadt Oelde beträgt etwa 5 Prozent. Auf die Grundsteuer A und B entfielen für das Jahr 2024 insgesamt Einnahmen in Höhe von ca. 6,31 Millionen Euro. Die Grundsteuer stellt damit nicht den größten Posten im Etat dar, zeichnet sich allerdings dadurch aus, dass sie – anders als etwa die Gewerbesteuer – konjunkturunabhängig und damit verlässlich planbar als Einnahme zur Verfügung steht.

Im ersten Schritt stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert des Grundstückes auf Basis Ihrer Meldung fest.

Im zweiten Schritt wird der Grundsteuerwert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Die Grundsteuermesszahl richtet sich nach der Art der Nutzung des Grundstückes:

• unbebaute Grundstücke: 0,34 Promille
• Wohngrundstücke: 0,31 Promille
• andere bebaute Grundstücke: 0,34 Promille

Im dritten Schritt wird der Messbetrag mit dem Hebesatz der Kommune multipliziert. Für das Jahr 2025 gelten in Oelde die folgenden Hebesätze:

• Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft): 276 v.H.
• Grundsteuer B1 (Wohngrundstücke): 647 v.H.
• Grundsteuer B2 (Nichtwohngrundstücke): 1.190 v.H.

Grundsteuerwert

Je nachdem, ob das Grundstück bebaut ist und wie es genutzt wird, gibt es unterschiedliche Bewertungsverfahren. Das Ergebnis, also den   Grundsteuerwert  des Grundstücks, teilt  das Finanzamt in einem   Bescheid    mit.

Grundsteuermesszahl

Steht der Grundsteuerwert fest, wird die  Grundsteuermesszahl  angewandt. Das Bundesmodell, dem sich das Land NRW angeschlossen hat, sieht folgende Werte vor: 

• unbebaute Grundstücke: 0,34 Promille
• Wohngrundstücke: 0,31 Promille
• andere bebaute Grundstücke: 0,34 Promille

Grundsteuermessbetrag

Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus der Multiplikation des Grundsteuerwertes mit der Grundsteuermesszahl. Die Eigentümer erhalten hierüber einen weiteren Bescheid des Finanzamtes. 

Hebesatz

Die Hebesätze legt die Stadt Oelde fest. Sie sind der letzte Faktor auf dem Weg zur Berechnung der Grundsteuer. Sie werden jährlich vom Rat der Stadt Oelde neu beschlossen,  bleiben oftmals jedoch über mehrere Jahre unverändert.   Über die Grundsteuer- und die Gewerbesteuerhebesätze setzten Kommunen  die einzigen  originären Steuern fest, die sie selbst erheben können. 

Grundsteuer

Das Finanzamt teilt der Gemeinde den Grundsteuermessbetrag mit, sodass die Grundsteuer über die Multiplikation mit dem kommunalen Hebesatz berechnet werden kann.
Die Höhe der Grundsteuer wird den Eigentümern erstmals mit dem  Jahressteuerbescheid 2025, der üblicherweise im Frühjahr des jeweiligen Abgabenjahres versendet wird, mitgeteilt. 

Die Grundsteuer stellt eine Realsteuer dar, d.h. im Mittelpunkt der Besteuerung steht nicht eine Person, sondern ein Objekt: Steuergegenstand im Sinne des Grundsteuergesetzes ist der inländische Grundbesitz. Den Gemeinden obliegt es im Rahmen ihres Hebesatzrechtes verschiedene Hebesätze zu erheben. Dabei wird die Grundsteuer A für die in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft erhoben, die Grundsteuer B für die in einer Gemeinde liegenden Grundstücke. Die Grundsteuer B macht dabei den Hauptanteil am Grundsteueraufkommen aus, nur für sie ist die Möglichkeit der Festsetzung differenzierter Hebesätze  vorgesehen.

Zusätzlich kann nach landesrechtlicher Neuregelung ab 2025 erstmals eine Grundsteuer C für baureife und unbebaute Grundstücke zur Anwendung kommen, die als sogenannte Lenkungssteuer das Ziel verfolgen soll, diese Grundstücke aus städtebaulichen Gründen einer zeitnahen Bebauung zuzuführen. Da eine Besteuerung dieser Grundstücke durch die Grundsteuer B ohnehin gegeben ist und eine erdrosselnde Wirkung durch einen notwendigerweise hohen Hebesatz vermieden werden soll, sehen Rat und Verwaltung vorerst keine Möglichkeit, von dieser Regelung sinnvollen Gebrauch zu machen.

Die Neubewertung der Grundstücke ist in den vergangenen Jahren im Rahmen des ersten Verfahrensschritts durch das Finanzamt erfolgt. Die so ergangenen Bewertungen des Grundstückes sowie die Steuermesszahlen wurden den Steuerpflichtigen jeweils durch einen Bescheid bekanntgemacht, für welche die Möglichkeit der Anfechtung gesondert bestand. Von dieser Möglichkeit haben auch in Oelde viele Steuerpflichtige Gebrauch gemacht.

Unabhängig hiervon besteht auch für den durch die Stadt Oelde ermittelten Steuerzahlbetrag im Rahmen des Grundsteuerbescheids die Möglichkeit der Erhebung von Widerspruch. Näheres hierzu ist der Rechtsbehelfsbelehrung des jeweiligen Bescheides zu entnehmen.

Nein. Der Eigentümer, also Ihr Vermieter, ist verpflichtet, die  erforderlichen Angaben  zur Ermittlung des Grundsteuerwertes  zu machen.   Nach Festsetzung der Grundsteuer im Jahre 2025 ist jedoch zu erwarten, dass die Grundsteuer, die Sie vermutlich im Rahmen der Betriebskosten für die von Ihnen angemieteten Immobilie tragen, angepasst werden wird. 

Grundsteuer

Sie ist jährlich von den Eigentümern an die jeweilige Kommune zu entrichten (Kommunalsteuer).

Grunderwerbssteuer

Die fällt einmalig beim Erwerb einer Immobilie an und wird  durch das Finanzamt erhoben (Landessteuer) .